ZFDR-2024-01005
中政办发〔2024〕22号
中方县人民政府办公室
关于印发《中方县农村集体经营性建设用地
入市交易规则(试行)》的通知
各乡镇人民政府,县直相关单位:
《中方县农村集体经营性建设用地入市交易规则(试行)》已经县六届人民政府第46次常务会议审议通过,现印发给你们,请结合实际,认真抓好贯彻落实。
中方县人民政府办公室
2024年12月15日
中方县农村集体经营性建设用地入市交易规则(试行)
第一章 总则
第一条 目的依据。为规范农村集体经营性建设用地入市交易行为,健全城乡统一的建设用地市场,完善农村集体经营性建设用地入市公开交易制度,维护各方权益,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规和中央、省关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作要求,结合中方县实际,制定本规则。
第二条 适用范围。中方县行政区域内农村集体经营性建设用地入市交易,适用本规则。
第三条 概念定义。本规则所称入市交易包括农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和入市后转让、转租。
第四条 交易方式。农村集体经营性建设用地入市,应该通过怀化市公共资源交易中心(以下简称“市公共资源交易中心”)采取招标、拍卖、挂牌等公开交易或协议方式进行。同一地块只有一个意向用地者的,方可采取协议方式出让。有两个以上意向用地者的,应按招标、拍卖、挂牌等公开交易方式进行。
本规则所称招标出让(出租),是指入市主体委托市公共资源交易中心发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加农村集体经营性建设用地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。
本规则所称拍卖出让(出租),是指入市主体委托市公共资源交易中心发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。
本规则所称挂牌出让(出租),是指入市主体委托市公共资源交易中心发布挂牌公告,按公告规定的期限将农村集体经营性建设用地入市交易条件在市公共资源交易中心挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
本规则所称协议出让(出租),是指经入市主体公开或定向征集只产生一个意向受让(承租)方时,入市主体和意向受让(承租)方协商达成一致,以协议方式确认土地使用者的行为。
第五条 交易主体。农村集体经营性建设用地入市交易主体是指依法参加农村集体经营性建设用地入市交易的出让(出租)人、转让(转租)人、受让(承租)人。
作为出让(出租)人的入市主体可以根据拟出让(出租)宗地实际情况,合理设置受让(承租)资格条件,但不应出现具有明确指向性或违反公平竞争的内容。
第六条 交易原则。农村集体经营性建设用地入市交易应当遵循依法、自愿、公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第七条 交易前准备。组织入市交易前,入市主体应当依据年度建设用地供应计划,完成入市准备、价格评估等相关工作,编制入市方案,并通过入市核对,取得县人民政府批准。
第八条 工作职责。县自然资源局负责统筹、协调、监管和指导全县农村集体经营性建设用地入市交易管理工作,对农村集体经营性建设用地入市交易进行动态监测,组织实施本规则。
各乡镇人民政府负责指导、监督本辖区内农村集体经营性建设用地入市交易。
县发展和改革局、县财政局、县农业农村局、市生态环境局中方分局、县税务局、县司法局、县审计局、县市场监督管理局、县商务科技和工业信息化局、县文化旅游广电体育局、县林业局、县水利局等有关部门按照职责分工配合做好入市交易管理、审查和监督有关工作。
第二章 招标、拍卖、挂牌出让(出租)流程
第九条 交易公告发布。采用招标、拍卖或者挂牌出让(出租)农村集体经营性建设用地使用权的,应按照以下规定发布招标、拍卖、挂牌公告:
(一)发布主体与形式。由入市主体书面委托市公共资源交易中心在县人民政府门户网站、市公共资源交易中心门户网站、有关报刊等媒体上同时发布招标、拍卖、挂牌公告。入市主体应同时在拟出让(出租)宗地所属的村(居)务公开栏、社务公开栏、标的物所在地等处所发布招标、拍卖、挂牌公告。
(二)公告期限。招标、拍卖、挂牌公告期为20日。采用挂牌方式出让(出租)的,公告期满以后进入挂牌期,挂牌期不得少于10日。
(三)公告内容。出让(出租)人的名称、地址、联系电话等,授权单位以及委托代理机构的名称、地址和联系电话等;拟出让(出租)宗地的位置、面积、用途、开发程度、规划条件要求、土地使用年限和建设时间等;投标、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;获取招标、拍卖、挂牌文件的时间、地点及方式;招标、拍卖、挂牌的地点、起止时间、投标和竞价方式等;确定中标人、竞得人的标准和方法;投标、竞买保证金的数额、支付方式和期限;其他需要公告的事项。
(四)公告调整。公告一经发布,即具有公信力,不得随意更改。在公告期间,公告内容发生变化的,市公共资源交易中心、入市主体应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更、出让(出租)期限等影响土地价格的重大变动,补充公告发布时间距招标、拍卖、挂牌活动开始时间少于20日的,招标、拍卖、挂牌活动相应顺延。发布补充公告的,市公共资源交易中心应书面通知已报名的申请人。
第十条 投标、竞买资格审查。入市主体应委托市公共资源交易中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标、拍卖、挂牌公告规定条件的,应当通知其参加招标、拍卖、挂牌活动。
第十一条 投标、竞买保证金缴纳。符合投标、竞买条件的申请人,应根据招标、拍卖、挂牌公告要求,办理报名手续、向指定账户缴纳投标、竞买保证金。保证金缴纳比例为:出让方式原则上不低于起始价的40%,租赁方式原则上不低于起始价的30%。
第十二条 投标、开标程序。采取招标方式出让(出租)的,投标、开标依照下列程序进行:
(一)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的,投标人可以邮寄,但市公共资源交易中心在投标截止时间前收到的方为有效;标书投入标箱后,不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。
(二)市公共资源交易中心按照招标公告规定的时间、地点开标,邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况,当众开启标箱,宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的,市公共资源交易中心应当依照本规定重新招标。
(三)评标小组进行评标。评标小组由出让人(出租人)代表、有关专家组成,成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明,但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审。
(四)招标人根据评标结果,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准,或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,确定中标人。
采用网上开标的,参照市公共资源交易中心电子标开标规则执行。
第十三条 拍卖程序。采取拍卖方式出让(出租)的,拍卖会依照下列程序进行:
(一)主持人点算竞买人;
(二)主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项;
(三)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的,应当明确提示;
(四)主持人报出起叫价;
(五)竞买人举牌应价或者报价;
(六)主持人确认该应价后继续竞价;
(七)主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的,主持人落槌表示拍卖成交;
(八)主持人宣布最高应价者为竞得人。
组织拍卖会时,竞买人不足三人,或者竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。
第十四条 挂牌程序。采取挂牌方式出让(出租)的,以网上挂牌报价、网上限时竞价的方式进行。
(一)网上挂牌报价
1.竞价要求:竞买人通过市公共资源交易服务平台进行网上挂牌报价。报价以增价方式进行,初次报价不低于起始价,初次报价以后的每次报价应当比网上交易系统公布的当前最高报价递增一个增价幅度或多个增价幅度;在报价期内,可多次报价。符合条件的报价,系统予以接受并公布。竞买人应当谨慎报价,报价一经提交,不得撤回。
2.确认竞得人及后续程序:挂牌期限届满,无竞买人报价,挂牌不成交。挂牌期限届满,只有一位竞买人进行有效报价且不低于底价者为竞得人;挂牌期限届满,经系统确认有两个或两个以上竞买人进行了有效报价的,系统自动进入网上限时竞价程序。
(二)网上限时竞价
1.竞价程序:挂牌期限截止后,系统进入4分钟倒计时竞价时限,如4分钟倒计时内有新的报价,系统即从接受新的报价起再顺延4分钟。每次4分钟倒计时的最后一分钟内,系统出现该宗地网上限时竞价即将截止的3次提示。4分钟倒计时截止,系统将不再接受新的报价,并显示最高报价及竞价结果。
2.竞得人确认规则。如无竞买人报价且未设底价的,挂牌报价最高者为竞得人;无竞买人报价但设有底价的,挂牌报价最高且不低于底价者为竞得人。如有竞买人报价但未设底价的,限时竞价报价最高者为竞得人;有竞买人报价且设有底价的,限时竞价报价最高且不低于底价者为竞得人。上述最高报价低于底价的,挂牌不成交。
第十五条 成交确认。确定中标人、竞得人后,入市主体与中标人、竞得人在成交之日起3日内签订《农村集体经营性建设用地使用权出让(出租)公开交易成交确认书》(以下简称“《成交确认书》”),并将交易结果按照公告发布的相同方式和途径予以公示。市公共资源交易中心在《成交确认书》上予以鉴证。
《成交确认书》应当包括出让(出租)人和中标人、竞得人的名称、地址,出让(出租)标的,成交时间、地点、价款,以及签订《农村集体经营性建设用地使用权出让(出租)合同》(以下简称“《出让(出租)合同》”)的时间、地点等内容。
《成交确认书》对出让(出租)人和中标人、竞得人具有合同效力。签订《成交确认书》后,出让(出租)人改变竞得结果,或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的,应当依法承担责任。
第十六条 合同签订。中标人、竞得人须按照《成交确认书》约定的时间、地点,与入市主体签订《出让(出租)合同》,报县自然资源局备案,并与县人民政府签订监管协议。
第十七条 款项支付与结算。中标人、竞得人按出让(出租)合同约定缴纳成交地价款或租金。成交地价款或租金应当通过《出让(出租)合同》约定的县财政非税收入汇缴结算户缴纳。
中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金转入县财政监管账户作为地价款(租金)。其他投标、竞买人支付的投标、竞买保证金,在招标、拍卖、挂牌活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。
第十八条 结果公布。招标、拍卖、挂牌活动结束后10个工作日内,在县人民政府门户网站、市公共资源交易中心门户网站、有关报刊等媒体上公布招标、拍卖、挂牌出让(出租)结果。
第十九条 不动产登记。中标人、竞得人按《出让(出租)合同》约定缴纳地价款(租金)及相关税费后,交易双方持相关材料向县不动产登记中心申请办理不动产登记。
第三章 协议出让(出租)流程
第二十条 交易协商。入市主体应与意向用地者就土地出让(出租)价格等进行充分协商。入市主体参加协商的代表应当不少于5人。各乡镇人民政府应予以监督。
第二十一条 用地意向确认。入市主体与意向用地者协商达成一致,并且协商的出让(出租)价格不低于入市方案载明的入市起始价的,签订《农村集体经营性建设用地使用权出让(出租)意向书》(以下简称“《出让(出租)意向书》”)。
第二十二条 方案编制。受入市主体的委托,结合《出让(出租)意向书》内容,县自然资源局编制协议出让(出租)方案,并报县人民政府批准。
协议出让(出租)方案应包括拟出让(出租)宗地的位置、用途、面积、出让(出租)年限、土地使用条件、规划条件、意向用地者、拟出让(出租)价格等内容。
第二十三条 方案公示。受入市主体的委托,市公共资源交易中心将协议出让(出租)方案的相关内容在县人民政府门户网站、市公共资源交易中心门户网站、有关报刊等媒体进行公示,并注明意见反馈途径和方式。入市主体应同时在拟出让(出租)宗地所属的村(居)务公开栏、社务公开栏、标的物所在地等处所发布协议出让(出租)方案。公示时间不少于5日。
公示期间,对公示内容有异议且经市公共资源交易中心审查发现确实存在违反法律法规行为的,协议出让(出租)程序终止;出现新的用地申请人的,协议出让(出租)程序终止,转为采取招标、拍卖或者挂牌方式出让(出租)。
第二十四条 合同签订。公示期满,如无异议且没有新的用地申请人的,入市主体按照《出让(出租)意向书》约定,与意向用地者签订《出让(出租)合同》。受让人(承租人)还需与县人民政府、入市主体签订监管协议。
第二十五条 结果公布。《出让(出租)合同》签订后7日内,市公共资源交易中心将协议出让(出租)结果通过县人民政府门户网站、市公共资源交易中心门户网站、有关报刊等媒体向社会公布,接受社会监督。公布协议出让(出租)结果的时间不得少于15日。
公布协议出让(出租)结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让(出租)年限、供地方式、受让(承租)人、成交价格和成交时间等内容。
第二十六条 不动产登记。受让(承租)人按《出让(出租)合同》约定交纳地价款及相关税费后,交易双方持相关材料向县不动产登记中心申请办理不动产登记。
第四章 入市后交易流程
第二十七条 主要形式。农村集体经营性建设用地入市后交易包括转让(含出售、交换与赠与)、转租等形式。
第二十八条 交易申请。需要转让、转租的,转让人、转租人应按以下规定进行申请:
(一)转让农村集体经营性建设用地使用权的,转让人向属地乡镇人民政府提出转让申请并附相关材料,县自然资源局等相关部门对拟转让宗地出具转让意见。转让人根据县自然资源局等相关部门出具的意见,拟定宗地转让方案和转让合同,报乡镇人民政府审核通过后报县自然资源局审批。
(二)转租农村集体经营性建设用地使用权的,按原《出让(出租)合同》约定执行,原《出让(出租)合同》未明确规定的,转租人应征得土地所有权人的书面同意,确认具备转租条件。
第二十九条 交易委托。通过交易申请后,转让(转租)人书面委托市公共资源交易中心组织入市后交易活动,提交标的物权属证明、合同样本、交易样本、交易底价等相关材料。
市公共资源交易中心应当对转让(转租)人所提交的资料进行审查,并自收到全部资料后3个工作日内完成资料的程序合规性审核。
第三十条 交易公告发布与调整。市公共资源交易中心可在县人民政府门户网站、市公共资源交易中心门户网站、有关报刊等媒体上进行信息发布,发布的范围、内容与方式由双方自行协商确定。
在交易信息发布期内,转让(转租)人可申请对信息发布内容进行补充和修改,并按其要求提供相应证明材料。信息发布内容补充和修改后,信息发布期限重新计算。
第三十一条 组织交易。经公开征集只产生一个意向受让方的,可组织转让(转租)人与意向受让人进行洽谈,促使双方达成协议;经公开征集产生两个或两个以上意向受让人的,市公共资源交易中心应采取公开竞买的方式组织交易。
第三十二条 合同签订。成交后,土地竞得人与市公共资源交易中心签订《成交确认书》。土地竞得人需与转让(转租)人应按有关规定签订《农村集体经营性建设用地使用权转让(转租)合同》(以下简称《转让(转租)合同》),并与县人民政府签订《农村集体经营性建设用地使用权出让监管协议》。
第三十三条 税费缴纳与不动产转移登记。交易双方按规定缴纳相关税费后,持相关材料向县不动产登记中心申请办理不动产转移登记。
第五章 法律责任
第三十四条 关于交易公告。入市主体、转让(转租)人分别对出让(出租)、转让(转租)信息的准确性、真实性负责,不得设定“量体裁衣”条件,不得排斥本地区以外的竞买人,不得附加其他影响公平竞争的限制条件和隐性壁垒。要按照“谁公告,谁审查”的原则,切实做好农村集体经营性建设用地交易公告的审查,并承担违规发布农村集体经营性建设用地交易公告的责任。
第三十五条 关于交易过程。入市主体、转让(转租)人或接受交易委托的市公共资源交易中心按规定对竞得人进行资格审查,不得设置歧视性条款,及时与竞得人签订《成交确认书》;合同签订过程中,不得变更公告中的核心条款、增加公告中没有明确的内容;不得擅自改变竞得结果、变更竞得人,否则需承担相应的违约责任。
上述违约情形依法依规处置完之前,同一标的不得再次交易。
第三十六条 中标人、竞得人等相关市场主体的法律责任。中标人、竞得人有下列行为之一的,交易结果无效,投标、竞买保证金不予退还或由出具电子保函的担保人承担担保责任;造成损失的,应当依法承担赔偿责任:
(一)提供虚假信息或隐瞒事实的;
(二)采取行贿、恶意串通等非法手段竞得的;
(三)未在规定的时间内签订《成交确认书》、《出让(出租)合同》或《转让(转租)合同》的;
(四)其他法律法规规定交易结果无效的行为。
第三十七条 关于职能部门与交易服务机构。全县各级管理部门、机构以及交易服务平台相关工作人员违反本规则,不履行或者不正确履行职责的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十八条 交易纠纷处理。出让(出租)人、转让(转租)人与竞得人因入市交易活动产生纠纷的,双方应协商解决。协商不成的,可向当地人民法院提起诉讼。
第六章 附则
第三十九条 中止、终止交易情形。有下列情形之一者,应中止或终止农村集体经营性建设用地交易活动:
(一)行政主管部门依法提出中止或终止交易的;
(二)转让方或第三方提出书面申请,理由正当,应当中止或终止交易的;
(三)农村集体经营性建设用地使用权存在权属争议的;
(四)县人民法院依法发出中止或终止交易书面通知的;
(五)其他应当中止或终止农村集体经营性建设用地使用权交易的其他情形。
交易恢复后,交易活动继续进行。
第四十条 有效期。本办法从发布之日起实施,有效期至2025年12月31日。相关法律、法规依据变化或有效期内实施情势变化时,可依法评估修订。
抄送:县委各部门,县人武部。
县人大常委会办公室,县政协办公室,县监委,县人民法院,
县人民检察院。
中方县人民政府办公室 2024年12月15日印发
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